Как купить недвижимость в Испании и не ошибиться с выбором

Покупка недвижимости в Испании часто начинается одинаково.

Вы открываете Idealista, Fotocasa или другой портал, сохраняете несколько квартир, смотрите фотографии и представляете, как будете пить утром кофе на балконе где-нибудь в Астурии.

Цена кажется привлекательной. Горы рядом, океан недалеко, квартира стоит значительно дешевле, чем во многих других регионах Испании.

И кажется, что остаётся только выбрать лучший вариант.

На практике именно здесь начинается самое важное.

Потому что хорошая фотография и низкая цена ещё не означают хорошую покупку.

Дешёвая недвижимость действительно существует

В Астурии совершенно реально найти квартиру за 40 000, 50 000 или 60 000 евро. Иногда даже дешевле.

Особенно если смотреть не только Овьедо и Хихон, но и небольшие города центральной Астурии: Langreo, San Martín del Rey Aurelio, Laviana, Mieres, Aller и другие муниципалитеты.

Но две квартиры стоимостью 50 000 евро могут быть совершенно разными инвестициями.

Одна после покупки потребует только небольшой косметики и сможет быстро выйти на рынок аренды.

Вторая может оказаться дешёвой только на первый взгляд.

Старая электрика, проблемы с влажностью, отсутствие лифта, будущий ремонт крыши или фасада, долги сообщества собственников, неудобный район или дом, где квартиры практически невозможно нормально сдавать.

Поэтому я всегда советую смотреть не только на цену квартиры.

Нужно смотреть на полную картину.

Главная ошибка — покупать глазами

Фотографии продают недвижимость очень хорошо.

Светлая гостиная.

Новая кухня.

Красивый вид из окна.

Свежая краска на стенах.

Но фотография практически никогда не показывает то, что действительно влияет на стоимость владения квартирой.

Например:

• состояние дома;

• крышу и фасад;

• влажность;

• электропроводку;

• сантехнику;

• отопление;

• состояние подъезда;

• наличие лифта;

• соседей;

• будущие сборы comunidad;

• реальный спрос на аренду именно в этом районе.

Иногда квартира выглядит значительно хуже на фотографиях, чем в реальности.

А иногда происходит наоборот.

Поэтому объект необходимо оценивать не как красивую картинку, а как совокупность десятков факторов.

Не менее важно понять, зачем вы вообще покупаете

Одна из самых частых ошибок иностранных покупателей — сначала найти квартиру, а потом решать, что с ней делать.

Лучше наоборот.

Сначала ответить на вопрос:

Для чего вам эта недвижимость?

Для постоянной жизни?

Для отдыха несколько месяцев в году?

Для долгосрочной аренды?

Для инвестиций и последующей перепродажи?

Это принципиально разные задачи.

Например, квартира в спокойном небольшом городе может прекрасно подходить для собственного проживания, но не давать высокой доходности.

И наоборот: небольшой объект возле транспортных узлов, университетов или крупных городов может быть значительно интереснее как инвестиция.

Поэтому я сначала стараюсь понять задачу человека — и только после этого искать недвижимость.

Почему одного объявления недостаточно?

Большинство покупателей начинают поиск с крупных порталов.

И это правильно.

Но проблема заключается в другом.

Один и тот же рынок разбросан между разными источниками.

Часть объектов находится на Idealista.

Часть — на Fotocasa.

Часть — у местных агентств.

Часть продаётся собственниками.

Какие-то хорошие варианты вообще появляются на рынке ненадолго.

Поэтому реальный поиск недвижимости — это не открыть один сайт и выбрать квартиру из первых десяти объявлений.

Хороший поиск означает сравнивать рынок.

Смотреть аналоги.

Понимать реальные цены.

Следить за новыми объектами.

И иногда иметь терпение отказаться от квартиры, которая кажется хорошей сегодня, потому что завтра может появиться значительно более интересный вариант.

Агентство не обязательно работает против покупателя

Важно правильно понимать рынок.

Большинство агентов совершенно нормально выполняют свою работу.

И агентство вполне естественно заинтересовано продать объекты, которые находятся у него в работе.

В этом нет ничего необычного.

Проблема возникает только тогда, когда покупатель воспринимает предложение одного агентства как весь рынок.

Это не так.

Поэтому моя задача — не бороться с агентствами.

Наоборот.

Я постоянно взаимодействую с агентствами, собственниками и разными источниками объявлений.

Но интерес покупателя должен оставаться главным критерием.

Если подходящего объекта сегодня нет, иногда лучший совет — не покупать сегодня.

Самые опасные слова: «надо быстро решать»

На хорошем рынке действительно бывают объекты, которые продаются очень быстро.

Особенно если цена ниже рынка.

Но срочность не должна отменять проверку.

Перед тем как вносить деньги или подписывать документы, необходимо понимать хотя бы базовые вещи:

кому принадлежит недвижимость;

есть ли ограничения или обременения;

есть ли задолженности;

какие расходы существуют у дома;

не планируется ли крупный ремонт;

соответствуют ли документы реальному состоянию объекта.

Если квартира покупается для инвестиций, дополнительно нужно оценить будущие расходы и реалистичную стоимость аренды.

Покупка недвижимости — слишком дорогая операция, чтобы принимать решение только потому, что кто-то сказал:

«Завтра её уже заберут».

В Астурии есть одна особенность, которую нельзя недооценивать

Это влажность.

Климат здесь прекрасный: зелёные горы, океан, умеренное лето.

Но именно из-за климата состояние дома необходимо смотреть внимательно, особенно около моря.

Пятно на стене может оказаться старой проблемой, которая давно устранена.

А может быть сигналом постоянной влажности.

По фотографии отличить одно от другого невозможно.

Особенно внимательно я советую смотреть первые и последние этажи, состояние фасада, крыши, окон и вентиляции.

Это не значит, что такие квартиры покупать нельзя.

Иногда именно они продаются по очень хорошей цене.

Просто нужно понимать, что именно вы покупаете и сколько это будет стоить после сделки.

Ещё один важный участник сделки — comunidad

Покупая квартиру в Испании, вы покупаете не только внутренние стены своей квартиры.

Вы становитесь частью дома.

А значит, состояние дома напрямую касается вашего кошелька.

Лифт.

Фасад.

Крыша.

Подъезд.

Коммуникации.

Общие зоны.

Если дому требуется серьёзный ремонт, собственники могут оплачивать дополнительные сборы.

Поэтому иногда квартира за 45 000 евро с проблемным домом оказывается хуже квартиры за 55 000 евро в хорошем здании.

Разница в цене покупки может исчезнуть после первого крупного ремонта.

Если квартира покупается для аренды — считать нужно до покупки

Фраза:

«Здесь можно сдавать за 600 евро»

сама по себе ничего не означает.

Нужно понимать:

есть ли реальный спрос;

кто будет арендатором;

насколько быстро квартира обычно сдаётся;

какие будут расходы;

сколько потребуется вложить после покупки;

какая получится реальная доходность.

Особенно осторожно стоит относиться к красивым расчётам доходности без учёта ремонта, налогов, comunidad, страховки, периодов простоя и других расходов.

Инвестиционная квартира должна работать на бумаге до того, как вы получили ключи.

Как я работаю с покупателями?

Моя задача в AlexAsturHome — не показать человеку первую попавшуюся квартиру.

Сначала мы определяем:

бюджет;

районы;

цель покупки;

требования к дому;

допустимый ремонт;

планы по аренде или проживанию.

После этого начинается поиск.

Я смотрю рынок, общаюсь с собственниками и агентствами, сравниваю объекты и стараюсь сразу отсекать варианты, которые не соответствуют задаче клиента.

Если квартира выглядит интересно — организуем просмотр.

На просмотре задача не только увидеть красивую кухню.

Нужно понять дом, район, состояние объекта и возможные будущие расходы.

При необходимости к сделке подключаются соответствующие специалисты для юридической и технической проверки.

Иногда лучший объект — тот, который вы не купили

Это один из главных принципов, который приходит с опытом.

Покупатель часто эмоционально привязывается к квартире ещё до сделки.

Особенно если это первая недвижимость в Испании.

Но отказаться от сомнительного объекта — не значит потерять возможность.

Иногда это означает сохранить десятки тысяч евро и через несколько недель найти значительно лучший вариант.

Недвижимость никуда не исчезнет.

Будут новые квартиры.

Новые продавцы.

Новые предложения.

Главное — чтобы желание купить не оказалось сильнее здравого расчёта.

Астурия остаётся очень интересным регионом для покупки

Несмотря на все риски, я считаю Астурию одним из интересных регионов Испании для тех, кто ищет доступную недвижимость.

Здесь всё ещё можно найти цены, которых практически не осталось в большинстве популярных прибрежных регионов страны.

Можно жить рядом с океаном и горами.

Можно покупать недвижимость для себя.

Можно находить интересные варианты под долгосрочную аренду.

Но хороший результат начинается не с вопроса:

«Какая квартира самая дешёвая?»

А с вопроса:

«Какая квартира действительно подходит именно мне?»

И вот с этим вопросом я могу помочь.

Если вы планируете покупку недвижимости в Астурии, напишите мне ваш бюджет, цель покупки и желаемый район.

Я посмотрю, какие варианты сейчас есть на рынке, и скажу, с чего разумнее начать поиск.

Я представляю ваш интерес и помогаю не сделать дорогую ошибку

Ведь каждый, кто садится напротив агента, надеется на одно — чтобы рядом был кто-то на его стороне.

Именно в этом я вижу свою задачу в AlexAsturHome: не просто показать объект, а помочь человеку выбрать недвижимость, которая действительно подходит ему.